Математика ипотеки или оно вам надо?

[MegaDen]

Навеел пост на сайте фишкинет, но там расчет по Казани был.

Немного математики для желающих приобрести квартиру в ипотеку. 

 

Итак возьмем нашу заветную мечту, захудалую двушечку на окраине по цене 8400000 рубликов.

Идем на сайт нашего благодетеля Сбербанка и забиваем данные с условием 10% первый взнос и на 20 лет.

Расчет выдает нам 95375 рублей ежемесячно.

При этом на руках у вас должно быть 840000 рублей.

Не очень радужная картина по ежемесячному платежу да? 

А теперь умнеем и арендуем квартиру. Хорошая двушечка стоит 40000 рублей включая комунальные платежи (их кстати при ипотеке нужно будет оплачивать плюсом к сумме кредита).

Заводим правило, что разницу 55375 рублей + 6000 комунальные мы откладываем каждый месяц как если бы платили за ипотеку.

Итак через год у нас в копилке будет 1576500 рублей (мы же не отдали банку 840000 рублей первого взноса)

Через 2 года 2313000

Через 3 года 3049500

Через 4 года 3786000

Через 5 лет 4522500

Через 6 лет 5259000

Через 7 лет 5995500

Через 8 лет 6732000

Через 9 лет 7468500

Через 10 лет 8205000

 

И уже на 11 год вы без переплат приобретаете эту двушку при этом проживая в достойном жилье, которое можете легко сменить на жилье поближе к работе. 

Плюсы этого в том, что вы не рискуете остаться на улице никогда! Если у вас что случится, останетесь без работы, кризис, то банк просто и безжалостно заберет вашу квартиру по минимальной цене. Эти радужные мечты, что эта ваша квартира не больше чем пук в воздух. Пока квартира в ипотеке она не ваша! Снимайте розовые очки. При этом вы переплачиваете за 20 лет 15332000 рублей! Это почти 2 квартиры еще бонусом вам досталось бы! А так вы всегда можете взять из копилки и дальше жить в тепле и радости. 

 

Ктото скажет, что жилье подорожает за это время, так мы же не будем хранить под подушкой. Самый примитивный способ отнести в тот же сбер под 8% (примерно). Это частично покроет инфляцию, а может и полностью, потому что жилье с 2009 подорожало значительно меньше чем 8% год. 

 

 

пысы. У себя в теме я сейчас сделаю расчет на сколько ускорится процесс если хранить деньги у меня. Стало любопытно. 

[desperado467]

Абсолютно согласен с выше изложенным, но сам взял ипотеку...как бы парадоксально это не звучало =)

 

P.S.  у меня в городе жилье подорожало за 5 указанных лет в среднем на 20% (МО, Наро-Фоминск), а если брать в 10 летнем исчислении, % будет на порядок больше... но все равно согласен с МегаДеном :)

 

[lacoste]

Большинство скажет, что не умеет копить :)

[MegaDen]

Большинство скажет, что не умеет копить

 

Большинство знает и копит уже кое где

[Великий]

Можно не дожить, а жить хочется сейчас. Проще телочку обеспеченную найти.

[je-drums]

всё это круто конечно, но как непосредственно имеющий к торговле недвижимостью человек, выскажу три замечания

1- практически никто не берёт полную сумму ипотеки (обычно только нехватающую сумму, в среднем "по больнице" порядка 30-40%)

2 - за последние 11 лет цены на квартиры в Москве в долларовом эквиваленте выросли по самым скромным подсчётам примерно на 300-350% (реально думаю до 450%), т.е. если среднюю однушку в 2003 году можно было купить за 45.000$ то сейчас это 200.000$

3 - существует условный коэффициент московской недвиги, который не меняется последние лет 20, стоимость квартиры (речь о типовом жилье в спальном районе) равна 200 арендным платам за съём аналогичной, зная это правило считать намного проще!

[Гость Drumaturg]

@je-drums, то есть ты за ипотеку?

[lisa-isaeva]

Согласна, что хорошо за квартиру свои сбережения отдать, нежели чем через некоторое количество лет "подарить" квартиру банку.

Но:

1. не каждый сможет соточку в месяц выкидывать из зарплаты на недвижимость просто потому, что у многих заработок меньше.

2. те, кто зарабатывает значительно больше сотни и ипотеку погасит гораздо быстрее, соответственно отдаст какую-то часть % банку, но не целую квартиру + не надо платить 40 рублей в месяц чужому дяде.

3. как правильно заметил @je-drums, за 10 лет квартира может вырасти в цене не на годовую инфляцию, а намного больше. Например, моя квартира, которую я покупала ровно 10 лет назад, стоит сейчас на 600% больше.

 

Ипотека - кабала невероятная! Ее можно брать, когда тебе немного не хватает, в пределах 2х миллионов, мне кажется.

[lmchik96]

я тоже стал заложником ипотеки, взял 2 ляма на 20 лет, я за свою квартиру плачу ровно на 7000 больше чем за съемную, мне лично выгоднее платить банку 26500 за свое, чем откладывать эти 7 рублей и копить всю жизнь, все равно ведь в будущем считаю что зарабатывать буду больше и погашу раньше. Все мои знакомые которые взяли ипотеку лет так 7 назад, либо ее погасили досрочно либо сокращают сроки.

[Лебедь]

2млн на 20 лет-это огонь))))

Хоть бы на 3-5, а то и не доживешь)))

[MegaDen]

 

 

2 - за последние 11 лет цены на квартиры в Москве в долларовом эквиваленте выросли по самым скромным подсчётам примерно на 300-350% (реально думаю до 450%), т.е. если среднюю однушку в 2003 году можно было купить за 45.000$ то сейчас это 200.000$

 

А 30 лет назад их бесплатно выдавали. Т.е. считать 8 млн процентов?  Я говорю о настоящем, а не то что было. Пузырь начался надуваться 11 лет назад и сейчас он на грани взрыва. Уже много раз пытались поднимать цены и они тут же падали. А с учетом того что люди стали умнеть и не тянутся  в Москву, то шанс, что они вырастут на столько мал, что думать об этом не стоит. Смотрите цены за последние 3 года. 

 

 

3. как правильно заметил je-drums, за 10 лет квартира может вырасти в цене не на годовую инфляцию, а намного больше. Например, моя квартира, которую я покупала ровно 10 лет назад, стоит сейчас на 600% больше.   Ипотека - кабала невероятная! Ее можно брать, когда тебе немного не хватает, в пределах 2х миллионов, мне кажется.

 

Неправильно она заметила. 10 лет назад в Москве начался бум стройки и массовое переселение жителей нашей страны в нашу резиновую. Стройка сильно отставала от желающих это и вызвало сумашедший рост. Сейчас ситуация достигла пика и стабилизировалась. Все мои знакомые, кто хранил деньги в квартирах уже 2 года сливают их. Потому что приносят копейки. Да, естественно если нехватает немного, то можно ипотеку. Я пытаюсь предостеречь тех, кто имея всего 10% стоимости пытаются купить камни с мыслями, что они сразу станут ихними, но по факту такие же чужие как съемная квартира. И проценты, которые платятся ЧУЖОМУ ДЯДЕ и есть стоимость аренды жилья. Так в чем же разница тогда? Пока у нас не станет стоимость ипотеки меньше 5%, это будет невыгодно.

[R_GirL]

У нас в городе за три года ( к сожалению раньше не следила за недвижкой), подорожали в 2 или больше раза.

В 2011 продавали по 30 000 за метр, сейчас 60 000 минимум, вторичка выше.

А самое смешное, когда за пару месяцев поднялись цены на 10 - 20 000, люди которые взяли ипотеку танцевали!

[je-drums]

@je-drums, то есть ты за ипотеку?

я ни за, ни против

существует механизм, кому надо и выгодно в силу каких-либо обстоятельств охотно пользуются - простая констатация фактов.

то что ипотечные кредиты, как впрочем и вообще все кредиты очень способствуют росту цен, правда! поэтому я, честно говоря - против того, чтобы люди жили не по средствам. это не только про жильё!!! пусть это сдерживает так называемый экономический рост, рост населения и пр. бла-бла-бла, взамен мы не получим кризисов перепроизводства, "пузырей" на фондовом рынке и рынке недвижимости, безработицы и т.д.

конкретно про ипотеку есть статистика, что средний срок погашения 4-5 лет, т.е. никто ни платит банкам 20 лет и не "покупает для банка" ещё одну квартиру

[MegaDen]

 

 

У нас в городе

 

А в каком городе то?

Просто речь конкретно о Москве, а не о каких то городах мира. В каждом городе происходит бум роста цен, когда город становится по каким либо причинам привлекателен для переезда. Я свою двушку в Ступино когда то продал за 12000 баксов, а через неделю она стоила 24000. Я слежу за Москвой. Много знакомых риелторов говорят одно и тоже. Продать квартиру стало очень сложно. Раньше как пирожки разлетались, но люди уходят в область. Этим вызван рост цен там. Но Москва стоит уже 3 года. 

[demon157]

Думаю сейчас как раз брать или не брать... интересная тема. Заставляет задуматься. А что за интересная тема со вкладыванием бабок? Вложил бы 1-1.5 млн. Какие условия?

[MegaDen]

 

 

Думаю сейчас как раз брать или не брать... интересная тема. Заставляет задуматься. А что за интересная тема со вкладыванием бабок? Вложил бы 1-1.5 млн. Какие условия?

 

Все здесь http://mazda3.ru/board/topic/67994-priem-vkladov-ot-20-godovykh/

[maizezoidberg]

Какая-то утопия понаписана. 10 лет копить на квартиру, при этом отдавая часть денег "дядьке", а не банку. В чем разница-то? Никто в Москве не берет полную ипотеку на квартиру. Мы недавно продали квартиру 3-ку на братиславской (тут тема была) , за 12.700.000, кстати тут же говорили, что ценник ппц завышен. И ничего - ушла ведь. Но не за неделю. Человек, который брал ее у нас - брал ипотеку, всего на 2.5 ляма. Или может 3. (так как он сделал там сразу шиковый ремонт, предположу, что 500 тысяч сверху он взял на ремонт). И вообще не парился. Говорил за 3-4 года разрулит вопрос с банком. А между прочим, квартира окупилась почти в 6 раз, за эти 10 лет. Покупали на последние бабки, а продали - смогли построить неплохой дом, еще одну квартиру купить, поближе к центру, еще и сдача осталась.

Через 10 лет многим уже 4й десяток лет пойдет. Пора уже и дачу строить, а мы все по сьемным квартирам шататься будем? Пока мы молодые - это вообще не вопрос. Но я бы хотел стабильности. Своим детям что-нибудь оставить, чтоли. Да и самому в итоге на улице не загнуться на 5-ом десятке, если вдруг работать не смогу. 

Вкладывать деньги в жилье - по-прежнему очень рентабельное занятие. В первый раз слышу, что кто-то намеренно его сливает из-за отсутствия выгоды. Мы доим квартиру в области (балашиха) уже наверное лет 17, сдавая по 20 тысяч в месяц без коммуналки, так она уже 3-х кратно окупилась. Так же купили в ипотеку квартиру в Мытищах, сдавали ее, выплатили ипотеку бабками со сдачи + свои накопления, и вышли в плюс на 2 миллиона, когда продали ее родственникам за 4.5 млн. 

Может конечно это у меня опыт такой, что я так считаю... Но вот, реально, есть достаточно знакомых, кто жил-жил, снимал, а в итоге - кто в Липецк вернулся, кто под Егорьевск, кто обратно к себе в Кубинку. 

И что-то особо без улыбок. Хотя 20 лет жили на съеме. И машины в кредит брали итд. А в итоге родители работать устали и всё, давай домой.

 

Это тоже самое, что и кредит за автомобиль, только деньги другие.

Я себе мазду взял в кредит 3 года назад. Вообще без всяких взносов. Просто пошел и купил, без копейки в кармане. Уже оплатил кредит, но зато 3 года на ней ездил. А можно было в принципе, на метрохе за 350 в месяц гонять, вместо 25000р (включая бенз) за машину. А разницу между 350р и 25000р откладывать.

[MegaDen]

 

 

Какая-то утопия понаписана.

 

Прости, но мне кажется у тебя утопия. 

1. Квартиры которые покупаются с предоплатой больше 20% это единицы. Твой единственный пример вообще не пример, так как просто тупо повезло и все. Экономической составляющей в этой сделке нет как основа статистики. 

2. Отдавать дяде? А в банке сидят тети? :) Посмотри таблицу и расчету. Первые 10 лет ты отдаешь больше половины суммы именно тете и дяде. И именно эта сумма равна, а во многих случаях выше стоимости аренды. 

2. Окупилась 3-4 раза? А когда то доллар был по 25 копеек и что? Купи ты квартиру в 2007, то так бы не говорил. 

 

В общем советую еще раз все посчитать, а не опираться на свой единичный опыт, считая это правдой жизни. Я опираюсь на общую статистику и цифры. 

[maizezoidberg]

а не опираться на свой единичный опыт, считая это правдой жизни. Я опираюсь на общую статистику и цифры. 

 

Да может оно так и есть. Но я в упор не понимаю.

 

Снимая квартиру 10 лет , за 35к в месяц - я за 10 лет отдаю 4.200.000, а на выхлопе у меня вообще ничего нет. Вообще.

Коплю я или не коплю. Вообще же ничерта нет. 

Ладно. Я тоже могу упереться в цифры.

Платить кредит мне всяко надо, поэтому я не буду "вырывать деньги из копилочки", до полного ее иссыхания.

Поэтому. Взяв 3 млн рублей кредита, под 11 процентов на 10 лет , у меня вышел с процентами платеж 55000р, что на 15 тысяч больше, чем хорошенькая сьемная двушка. И ясное ведь дело, что не буду я 10 лет платить, я за 5 лет отдам, переплачивая, уменьшая процент.

Но зато я уже живу в квартире, за которую я плачу для себя. А не для кого-то. Да, это проценты, да это переплата. Но я точно знаю, что на выхлопе я имею квартиру, а не иллюзии, что я буду откладывать 3/4 зарплаты своей и через 10 лет накоплю, если конечно не потрачу накопления под влиянием желания приобрести новую Мазду 6 на отложенные деньги.

 

Их же надо еще и умудриться копить. Невзирая на все радости жизни. Так то хоть принуждают платить. 

А то, что банк квартиру отберет - так это надо еще постараться и дико не платить. Они до победного долбить коллекторами будут, а уж потом квартиру отберут. Только это разница почти в пол года без единого платежа. 

[GiZmo_Nikita]

@maizezoidberg, Лиса правильно пишет )

Ипотека - кабала невероятная! Ее можно брать, когда тебе немного не хватает, в пределах 2х миллионов, мне кажется.

[MegaDen]

 

 

А то, что банк квартиру отберет - так это надо еще постараться и дико не платить. Они до победного долбить коллекторами будут, а уж потом квартиру отберут. Только это разница почти в пол года без единого платежа. 

 

У меня 3 знакомых и 1 друг у кого отобрали квартиры. Не каких коллекторов. Коллекторы появляются только когда ты не платишь долго и долг не чем не обеспечен. Начерта банку продавать твой долг этим бездарям? Им в 100 раз проще отобрать квартиру. Про какие то сложности отборы ты наверно в сказках прочитал о правах человека и гаагском суде итд. По факту просто подают в суд и на первом же суде выигрывают, потому что в договоре четко прописано, что залог и в случае неоплаты банк забирает, продает и гасит свои убытки. Так вот у друга, квартиру, с рыночной стоимостью 13 млн забрали и продали за 9. В итоге ему достался шиш с маслом. Все платежи пошли на оплату штрафов итд. А оплатил он в районе 8 млн на тот момент. 

И по поводу расчета. Ты неправильно считаешь. Ты берешь какие то другие цифры. Почитай про что речь вообще в первом посте моем. Речь о покупке с МИНИМАЛЬНЫМ первым взносом. И покупке квартиры в МОСКВЕ. В итоге если ты купил квартиру за 8 лямов на 20 лет, то первые 10 лет ты платишь от 99% до 95% из суммы платежа это проценты, а копеечка идет в стоимость оплаты квартиры. Из расчета понятно, что ежемесячный платеж равен 100 тыс. примерно. Из них 95000 это ПРОЦЕНТЫ!!! . Т.е. снимая квартиру за 40 тыс ты экономишь 55000!!! Которые и откладывай. Ты вписал свою слабость к растратам накопленного, но извини, это уже твои проблемы. Речь об экономической выгоде покупки в кредит. Я ее не вижу.

[maizezoidberg]

Сначала текст написал. А сейчас удалил. Бесполезно это. Пусть будет так. Ты прав.

На форуме, где у большинства доход около 60к край в общем, обсуждать покупку хаты за 8 миллионов в ипотеку и обход ипотеки, путем откладывания 55 тысяч в месяц 11 лет.

В этой теме тебе конкретно описали узкие моменты твоего метода и конкретно по недвижимости в Москве:

 

1. Далеко не каждый сможет так стабильно копить по 55 кусков в месяц.

2. Квартиры дорожают и дешевеют. И неизвестно, что будет через 11 лет с текущими темпами роста/падения

3. Москва не стоит. И в область все сливаются, потому что квартиры там дешевле, типовые, по сравнению с Москвой. Гораздо. И сливаются не из Москвы, а из еще большей глубинки. Лично я никого не знаю, кто продал бы квартиру на Проспекте Мира и купил где-нибудь в Коммунарке. Вот честно.

4. 15-20 лет ипотеку платят единицы. Такие большие деньги и на такой огромный срок (имеется в виду, если не сокращать его выплатами) берут тоже единицы.

[cMexx]

Ипотека зло.

И зло в том, что никто не знает что будет завтра, а уж загадывать на 10 лет вперед невозможно.

Есть товарищ, довольно близкий, ипотека в долларах, брал он её лет 7 назад. В месяц 2700 $, посчитайте сами по курсу. Ему приходится крутиться пздц как, а квартира ему эта по цене будет золотой.

А мог ведь жить по средствам и не покупать 150 метров, а купить 50 метров, а потом поменять. Но нет, понты, понимаешь

[Whisper]

@MegaDen, добрый вечер,

Тут вы не договариваете о моменте досрочного погашения процентов о чем говорил maizezoidberg,

Понятное дело что вы переплачиваете проценты сначала- половина срока ипотеки это гашение одних процентов, так вот если вы будете переодически гасить из накопленных вами средств гасить этот процент то ежемесячный процент сводится только к погашению основного долга.

Пример моих знакомых которые взяли в ипотеку квартиру в ипотеку 3 ляма заемных средст с ежемесячным платежом 30 тыс. и гасили сразу же по мере возможности лишние средства в ипотеку, сейчас ежемесячный платёж составляет 10тыс руб. (В ипотеке 4 года из 10)

Теперь просто подсчитайте что вы можете платить 45тыс. Руб. В месяц И сразу же вносить те 55тыс. Руб. Из Накопленных вами средств Как досрочный платёж...

+ вы не говорите об инфляции которая ваши рупи обесценивает... Не беру в расчёт зарплату и доходы в валюте-- это отдельный разговор.

Сам в ипотеке сейчас - досрочный платёж не могу сделать, так как то ремонт , то лаве нужны семье, да и родичам уже помогать понемногу надо, но не разу об этом не пожалел что ввязался в это, так как жил в коммуналке и выкупил вторую комнату , когда ничего никому не надо было и хата моя была как при совке.... Хочется жить здесь и сейчас и не слышать чужих шорохов и шагов,ругани и брани, и делать у себя дома что и как хочу, по мне это стоит того..

Да и как говорил maizezoidberg Раша она большая и разная и ситуации в жизни у всех разные и доходы тоже...

[GiZmo_Nikita]

Пример моих знакомых которые взяли в ипотеку квартиру в ипотеку 3 ляма

Еще раз повторю

Ипотека - кабала невероятная! Ее можно брать, когда тебе немного не хватает, в пределах 2х миллионов, мне кажется.

Если сумма небольшая, да ипотека спасает. Но если брать хату целиком, то см. первый пост.

Вы о разных вещах говорите